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Haftung bei Verkauf einer Immobilie mit versteckten Mängeln

  • Posted by: Cliff

OLG Frankfurt, Urteil v. 21.1.2019, 29 U 183/17):

Der Käufer einer Immobilie mit versteckten Mängeln muss das arglistige, d.h. wissentliche, Verschweigen des Verkäufers nachweisen. Dabei muss er aber lediglich die objektiven Umstände (Indizien), die für eine Arglist beim Verkäufer sprechen, nachweisen.

Die Berechnung des Schadens (Sachmängel) aufgrund fiktiver (durch Sachverständigengutachten festgestellter) Mangelbeseitigungskosten ist allerdings nach Ansicht des OLG Frankfurt nicht zulässig.

Die Kläger sind Käufer einer Immobilie, die versteckte Mängel hat. Deshalb verlangen sie von dem beklagten Verkäufer Schadenersatz in Höhe von ca. 60.000 Euro (Mangelbeseitigungskosten).

Im Angebot oder beim Verkauf bzw. bei der Hausbesichtigung wurde nicht auf irgendwelche Mängel hingewiesen.

Tatsächlich waren Teile massiv von Holzbock, Kellerschwamm und Schimmel befallen.

Teile der schadhaften Stellen waren dabei mit einer Folie abgeklebt und konnten so von den Käufern nicht gesehen werden. Eine Wand war zum Zeitpunkt der Besichtigung mit Korkplatten verkleidet.

Da der übliche notariell vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht bei arglistiger Täuschung greift (vgl. § 444 BGB), kam es auf dessen Nachweis an. Das OLG sah die Kenntnis der Mängel beim Verkäufer als erwiesen an, aufgrund der äußeren Umstände. Die Kläger hätten schlüssig dargelegt, dass der Verkäufer die Mängel kannte, der schließlich auch selbst langjährig im Objekt gelebt habe. Damit hätte der Verkäufer die wesentlichen Mängel offenbaren müssen.

Allerdings sprach das Gericht nicht die Mangelbeseitigungskosten nach Schadengutachten zu (sog. fiktive Abrechnung ohne den Mangel beseitigt zu haben). Der Beklagte machte zu Recht geltend, dass das Gebäude einen geringeren Wert als die verlangten 60.000 € hatte. Die Höhe des Kaufpreises war maßgeblich vom Bodenwert bestimmt.

Eine realistischere Schadenermittlung sei die Wertermittlung des Gebäudes mit den Mängeln im Vergleich ohne Mängel (Differenz).

Es bleibt abzuwarten, wie sich der BGH in dieser Rechtsfrage positioniert.

Geschrieben von Dr. Cliff Gatzweiler   

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